Il prestito ipotecario per anziani: una opportunità bancaria solo sulla carta

In Italia l’anziano che ha bisogno di un po’ di liquidità per integrare la pensione con la quale non riesce più ad andare avanti è spesso costretto a vendere la nuda proprietà dell’immobile nel quale vive.

di Paolo Casalena

Questo contratto è una specie di roulette russa nel senso che se l’anziano muore presto chi ha acquistato ha fatto un affare, avendo pagato molto meno del costo di un appartamento in piena proprietà. Se muore tardi chi ha acquistato finisce per essere penalizzato. Lo stesso dicasi per il venditore e per i suoi eredi.
Nei paesi anglosassoni proprio per aiutare gli anziani in difficoltà e per evitare queste specie di scommesse sulla durata della vita, è stato già da molto tempo introdotto il prestito ipotecario per anziani, che consiste in una erogazione che gli istituti bancari fanno agli anziani che la richiedono, mettendo una ipoteca sull’immobile.

Normalmente gli anziani non pagano né l’istruttoria della pratica, né le spese di perizia, né gli interessi sull’erogato, né altre eventuali spese.Tutte queste spese e gli interessi andranno a gravare sull’immobile aumentando il finanziamento concesso e, quindi, il debito da onorare . Nel corso della sua vita l’anziano, qualora, trovi delle disponibilità, può estinguere il mutuo oppure, al suo decesso, gli eredi decideranno se liberare l’immobile dal finanziamento, pagando il dovuto, oppure venderlo, intascando la differenza tra il saldo del prestito ed il prezzo di realizzo della vendita.

In Italia si è pensato di uniformarsi al mondo anglosassone e dopo 10 anni di lungaggini (se ne era già trattato con l’art. 11 quaterdecies del d.l. 203/2005), finalmente con la legge n. 44 del 2 aprile 2015 veniva introdotto pienamente nel nostro ordinamento il prestito vitalizio ipotecario.
Successivamente con decreto del ministro dello Sviluppo Economico del 22 dicembre 2015, n. 226, pubblicato sulla gazzetta ufficiale n. 38 del 16 febbraio 2016 veniva data attuazione alla soprarichiamata legge.

Gli istituti bancari non sono, però, obbligati ad aderire a tale legge e quelli che lo hanno fatto (per il momento solo quattro: il Monte dei Paschi di Siena; la Banca Intesa Sanpaolo; la Banca Popolare di Sondrio e l’Unicredit), hanno posto delle condizioni maggiormente restrittive oltre a quelle previste dalla normativa. Di fatto sembra che gli istituti bancari, anche quelli che hanno aderito alla legge, non abbiano alcuna intenzione di erogare tale tipo di finanziamento.

Il sottoscritto, autore di questo articolo, ha avuto modo di constatare personalmente tale atteggiamento degli istituti bancari, avendo assistito sia direttamente che indirettamente tre persone anziane nella richiesta di tale prestito. Ma prima di venire ai casi concreti, debbono essere rilevati anche alcuni comportamenti negligenti delle banche, al limite della mancanza di correttezza nelle trattative, sanzionabile ai sensi dell’art. 1337 del codice civile (trattative e responsabilità precontrattuale).

Infatti, alla richiesta di finanziamento ed alla illustrazione della singola posizione, gli istituti di credito, attraverso i funzionari preposti, dando una disponibilità di massima sulla fattibilità dell’operazione, richiedono un dettagliato elenco di documenti da depositare. Dopodiché, quando hanno ricevuto quanto richiesto dal povero anziano che per ottenerli, ha dovuto sostenere dei costi oltre al notevole tempo impiegato, inviano il tutto ai loro uffici legali interni od esterni per avere un parere definitivo sulla fattibilità dell’operazione. Normalmente passa un notevole lasso di tempo per avere una risposta, che spesso, almeno in questa fase, è positiva.

A questo punto viene nominato dalla banca un consulente tecnico che va a fare una perizia sull’immobile; dopodiché ancora tutta la documentazione va inviata al consiglio di amministrazione delle banche per la delibera. Nel frattempo all’anziano viene detto che la pratica sta facendo il suo percorso, in alcuni casi, addirittura, che l’istruttoria è stata positiva e che manca solo la formale delibera.

Le mie esperienze sono state con il Monte dei Paschi di Siena, con la Banca Intesa e con la Banca Popolare di Sondrio.
Nel primo dei casi, di cui mi sono interessato, la Banca Intesa, dopo aver richiesto una copiosa documentazione, dopo che è stato spiegato dettagliatamente che il proprietario dell’appartamento da ipotecare aveva precedentemente donato l’usufrutto alla moglie ed alla figlia, rimanendo solo nudo proprietario; dopo aver sentito il proprio ufficio legale che aveva espresso parere positivo; dopo aver convocato, quindi, tutti i famigliari per la sottoscrizione di alcuni moduli; dopo aver fatto presente che in ogni caso, se fosse stato un problema, le usufruttuarie avrebbero o sottoscritto l’atto di finanziamento dichiarandosi disposte ad aderire alla vendita della piena proprietà al momento del decesso del richiedente oppure a rinunciare immediatamente alla donazione del loro usufrutto; dopo avere avuto risposta positiva dell’istruttoria, l’anziano si è visto del tutto inaspettatamente, respingere la richiesta senza alcuna spiegazione formale.

Non solo, ma la Banca Intesa ad una mia ulteriore lettera di chiarimenti, non ha, ancora risposto, pur essendo trascorso un notevole lasso di tempo.
La stessa pratica non ha avuto maggior fortuna con il Monte dei Paschi di Siena che, dopo tutte le lungaggini burocratiche e dopo aver fatto credere all’anziano che il prestito poteva andare a buon fine, comunicava verbalmente che non poteva essere concesso per via dell’usufrutto. Inutili, anche in questo caso, le spiegazioni fornite e la disponibilità alla rinuncia da parte dell’usufruttuarie, alla donazione dell’usufrutto.

Un’altra pratica con la Banca Intesa, ha riguardato una signora di 96 anni che si è vista rifiutare il finanziamento perché di età superiore ai 90 anni.

La Banca Popolare di Sondrio ha, invece, rigettato la richiesta della stessa anziana signora perché, pur risultando proprietaria per acquisto fattone del 50% dell’immobile, l’altro 50% le era pervenuto per successione dal marito deceduto. Quest’ultimo pur non avendo alcun ascendente o discendente, così come pure la richiedente, ma avendo avuto dei fratelli, anch’essi deceduti da tempo, secondo la Banca gli eventuali eredi dei fratelli avrebbero potuto vantare una legittima di 1/3 sul 50% caduto in successione. Lo stesso rifiuto è stato dato dal Monte dei Paschi di Siena senza alcuna spiegazione.

Un ultimo caso ha riguardato un anziano che ha chiesto il finanziamento alla Banca Intesa e che se lo è visto rifiutare sempre dopo il consenso preventivo dei funzionari preposti, l’istruttoria e la perizia, solo perché l’immobile si trova in un Comune (peraltro a pochissimi chilometri da Roma) con meno di 30.000 abitanti.
Tutto ciò fa, inevitabilmente, pensare che gli istituti bancari non abbiano alcuna intenzione di erogare tale tipo di finanziamento. Che senso ha, allora, fare una legge che introduce il prestito vitalizio ipotecario? Che senso ha che le banche possano scegliere se aderire oppure no alla legge? Che senso ha che gli istituti bancari che vi hanno aderito (pochissimi come visto sopra!) stabiliscano le regole del finanziamento, riducendo ancora quelle che erano le previsioni legislative? Che senso ha illudere gli anziani sia per le notizie, anche giornalistiche, sulla possibilità di usufruire di tale tipo di prestito, sia per l’atteggiamento dei funzionari preposti, che finiscono inevitabilmente per allettare i richiedenti sulla possibilità del finanziamento per poi comunicare loro il rifiuto, per motivi del tutto banali e davvero incomprensibili?

Perché rifiutare il finanziamento essendo l’immobile gravato da una donazione di usufrutto quando, al limite, l’erogazione potrebbe essere minore, valutando solo la nuda proprietà?

Perché rifiutare il finanziamento quando le usufruttuarie dichiarano di partecipare all’atto impegnandosi alla rinuncia di usufrutto contestualmente alla vendita?

Perché rifiutare il finanziamento quando le usufruttuarie dichiarano addirittura di rinunciare alla donazione di usufrutto prima del finanziamento?

Perché l’anziano che è proprietario di una villa alla periferia di Roma, ma non facente parte di tale Comune, debba vedersi rifiutare il finanziamento solo perché il Comune di appartenenza ha meno di 30.000 anime?

Perché l’anziana di 96 anni si è vista rifiutare dal Monte dei Paschi di Siena il prestito perché tale istituto non lo concede a chi ha più di 90 anni? Che senso ha?

Perché sempre l’anziana si è vista rifiutare dalla Banca Popolare di Sondrio il prestito, benché proprietaria di fatto del 100% dell’immobile ma suscettibile di eventuale pretesa di 1/3 del 50% ricevuto per successione dal marito deceduto, da parte di eventuali eredi dei fratelli del de cuius anch’essi deceduti?

Tutti questi rifiuti non fanno che rendere manifesta una mancanza di volontà da parte degli istituti bancari di aderire, di fatto, alla legge.
Non sappiamo se oltre ai casi di cui il sottoscritto è stato diretto testimone vi siano stati in Italia dei casi nei quali tali tipo di mutuo sia stato concesso. Da verifica effettuata su alcuni siti internet sembrerebbe che tutti o quasi tutti gli anziani richiedenti il prestito, incontrano le stesse difficoltà.
Sarebbe interessante che tutti coloro che possono fare tale ricerca ed in particolare i giornali si adoperassero in tal senso per verificare la realtà dei fatti e chiarire agli anziani interessati, che possono solo farsi delle illusioni, come sembra, o se sussista, invece, qualche seria possibilità di ottenere quanto previsto dalla legge.

Sarebbe opportuno che anche la Banca d’Italia, l’ABI, le Associazioni dei Consumatori verificassero come stanno realmente le cose e che anche l’autorità giudiziaria controllasse se il dettato normativo venga rispettato.